Крик в Общаге. Почему Жилье в Башкирии бьет рекорды по дороговизне и как с этим бороться?.

 Так, Уфа сегодня находится в тройке самых дорогих городов-миллионников по стоимости жилья (за исключением Москвы и Санкт­-Петербурга). Почему в Башкирии сложилась такая ситуация, выяснял ProUfu.ru.

И дорогое, и некачественное

О дороговизне жилья не говорит только ленивый. Недавно о проблеме упомянул и глава Башкирии Рустэм Хамитов, который подчеркнул, что сегодня нужно наращивать строительство доступного жилья, искать возможности снижения стоимости квадратного метра, делать упор на механизмы частно-государственного партнерства, привлекать инвесторов для строительства дорог и инженерных коммуникаций.

Дорогая земля

В Уфе себестоимость жилья составляет 30–34 тысячи рублей за «квадрат». Как рассказал коммерческий директор ООО «СтройИнвест­Уфа» Рустем Ханафин, высокую стоимость жилья в Уфе определяют четыре основных фактора. Первое – это ограниченность земельных участков – Уфа находится между реками и промзоной. При этом стоимость аренды земли может возрасти в два и более раза по результатам торгов.

Например, участок в районе бывшего трамвайного кольца на проспекте Октября в прошлом году ушел с молотка за 300 млн рублей. Соответственно, эти затраты лягут на плечи покупателей жилья.

Дорогие коммуникации

Второй фактор – ограничения по «техническим условиям», т. е. возможностям подключения будущего дома к коммуникациям. Как констатирует собеседник, самый востребованный жителями центр города застроен малоэтажными домами. «Для того чтобы поставить на месте сносимого жилья многоэтажку, нужно обеспечить потребности ее будущих жильцов в воде, тепле и электричестве. Это значит, нужно перестроить стоящую рядом электроподстанцию, ТЭЦ, увеличить пропускную способность самих коммуникаций. А это затраты, и немалые».

Третье. В связи с тем, что город стоит на грунтах с наличием карстовых пород, строители вынуждены ставить массивные фундаменты, принимать нестандартные решения при прокладке коммуникационных сетей.

Спрос разгоняет цены вверх

И, наконец, четвертый немаловажный фактор – востребованность квартир на рынке недвижимости. По словам застройщика, высокая, в сравнении с другими регионами, стоимость квартир в нашем городе обусловлена достаточно высоким уровнем дохода населения.

Цитата:

Рустэм Хамитов:
«Номинально средняя зарплата в Башкирии превысила 23,5 тысячи рублей, но с учетом инфляции фактически осталась на том же уровне, что и год назад. В ПФО по этому показателю мы на пятом месте после Татарстана, Пермского края, Самарской и Нижегородской областей».

Иными словами, торговая наценка не регламентируется ни чем, кроме покупательской способности. Как сообщил представитель строительной фирмы, «маржинальность дохода застройщика обычно составляет 10–15%, в лучших случаях доходит до 20%».

Что делать?

Выходом из положения, по мнению властей и бизнеса, может стать осуществление государственно­ или муниципально­-частного партнерства в части сноса и расселения ветхого жилья. В этом случае земля отдается в аренду застройщику без торгов по кадастровой стоимости. На время строительства город расселяет жильцов из сносимого жилья, фирма строит многоэтажку, а потом отдает городу исходные квадратные метры безвозмездно. При этом затраты застройщика по аренде и расселению уменьшатся, и качество жилья будет обеспечено. Но в Уфе пока нет ни одного проекта, отработанного по МЧП, поскольку не прописаны подзаконные акты на местном уровне, позволяющие осуществить такое партнерство.

А в глубине
Однако руководитель ООО «Дирекция программ развития» Владислав Никитин относится к такой возможности скептически:

– Ни один нормальный предприниматель не будет связываться с правительством, которое занимает неадекватную позицию по отношению к бизнесу. Во всех странах бизнес развивается там, где для инвестора создают благоприятные условия.

Главная причина высоких цен на жилье, по его мнению, это недостаток предложения на рынке недвижимости. К этому привели «малые организационные усилия со стороны власти в отношении застройщиков».

– Количество торгов, проведенных для продажи земли в целях жилищного строительства, за последнее время упало. Когда-­то застроят те земельные участки, которые были проданы несколько лет назад, а новые проекты не начинаются. Поскольку в последние годы жилье не вводилось в требуемом объеме, это привело к его дефициту, – отметил Никитин.

Здесь принцип такой же, как и с недвижимостью, – чем больше проводится торгов по продаже земли, тем дешевле она стоит. Больше половины доходов городского бюджета формируется за счет налоговых поступлений. Соответственно, чем меньше земельных участков продается, тем меньше строится объектов, тем меньше людей вовлечено в стройку, а значит, меньше поступает налогов в бюджет.

– Городской бюджет составляет 23 млрд рублей, 300 млн рублей в год от продажи одного участка – это капля в море. Если бы они продали 300 таких участков, на половине из которых началось бы строительство, и туда пришли бы 10 тысяч рабочих, то тогда средняя цена на новостройку была бы не 65 тысяч рублей за квадрат, а, например, 45 тысяч рублей. Тогда граждане смогли бы купить большее количество квартир, а те, кто строят квартиры, получили бы большую зарплату. И тогда в городской бюджет Уфы поступило бы больше доходов, – сообщил собеседник.

По его словам, «представителям администрации выгодно, чтобы земельные участки продавались редко, потому что можно продать остальные земельные участки без торгов, в обход закона. На этих участках тоже строится недвижимость, только не жилищная, а другого назначения. Частота же проведения торгов нигде не регламентируется».

Соответственно, наблюдается отток представителей строительной отрасли из республики. По данным Никитина, в 2008 году на предприятиях, связанных со строительством, работали 37 тысяч человек. В 2010 году – 18 тысяч человек. Сейчас их осталось около 12 тысяч человек.

– Все они уехали на работу в другие регионы, где получают зарплаты и платят налоги. А на плечах нашего бюджета остались затраты на содержание их семей. И при этом городские власти говорят, что у нас скудный городской бюджет, – подытожил Никитин.

Представитель управления по земельным ресурсам городской администрации Владимир Барабаш сообщил, что торги на крупные объекты под жилищное строительство проходят как минимум раз в месяц. Так, на сентябрь запланированы, как минимум, три–четыре крупных участка.

http://proufu.ru/ekonomika/item/41302-pochemu-kvartiry-v-ufe-takie-dorogie.html

 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 

А МСУ не пробовали?

Комментарий Провозвестника МСУ Роберта Загреева: "Чтобы снизить стоимость жилья заказчиком строительства должен быть Квартальный комитет, ибо НИКТО не распорядится деньгами эффективнее и не построит качественнее, чем сами дольщики-жители. А частно-государственное партнерство? -  Это мы уже проходили!".

Ну, хамитов, ну молодец! Чиновники тебя точно поддержат двумя руками.

Уж на что меня считают мечтателем, но такого даже мне в голову не придет...

Ведь у нас не Германия.

Представляешь, Рустэм, какие будут откаты и распилы при "частно-государственном партнерстве"?

Теперь по пунктам разберем к чему "частно-государственное партнерство" приведет:

1. Качества не будет, - чиновники будут искать кирпич подешевле (в своих же фирмах), а оприходовать как дорогой.

2. Недострой и долгострой - как раз болезни советской эпохи госстроительства (если не застали те времена, спросите у родителей) - "чем дольше строим, - тем больше бабла попилим".

3. Не будет воровства дольщиков, но будет воровство из бюджета, причем в разы больше (ибо у дольщиков кровные, а у государства "ничейные").

4. Прибыль и налоги сейчас действительно уводятся, и нелегалы работают. Но, если налоги платить, то цена кв.м. станет еще больше. А насчет нелегалов будет все тоже: числиться и получать зарплату будут мертвые души, а пахать реально все те же узбеки.

5. Тут согласен, сопутствующая индустрия разовьется, но лишь за счет того, что те же 3 метра труб будут стоить раза в полтора дороже (ибо будут закупаться по ныне существующей порочной системе госзакупок и тендеров для своих с доп.откатом).

6. Ты думаешь чиновники жрут меньше бизнесменов и банкиров? Нет, это так кажется потому, что чиновники откаты и распилы в декларации не вносят как бизнесмены и банкиры.

7. Народ ничего не сэкономит (потому, что... см. выше).

Поэтому ни частник, ни государство не построят вам дом лучше, чем если бы заказчиком выступал Квартальный комитет, ибо НИКТО не распорядится собранными деньгами эффективнее, чем сами дольщики квартала.

Они бы, кстати, при желании и сами могли работать на строительстве. Была в советское время такая форма долевого строительства МЖК (молодежный жилищный кооператив), где каждый дольщик должен был отработать энное количество часов, что снижало стоимость работ. Плюс к этому надо добавить , что в квартальной стройбригаде будут работать и жители, которым квартальный товарищеский суд за проступки назначил наказание в виде общественных работ. А также безработные жители квартала. Ведь квартком обязан будет обеспечивать членов общины, попавших в трудную жизненную ситуацию двухразовым питанием (по утвержденному нормативу), пока те не найдут работу. Это так, но взамен и пару-тройку часов нужно будет и на общественных работах погорбатить (даром кормить даже в общине не будут). А вкупе это и есть удешевление строительства и решение проблемы с нелегалами.

Поэтому, если вы действительно хотите снизит цены на жилье, то требуйте всенародных выборов глав городов и районов, пропагандируйте идеи местного самоуправления, среди замордованных хамитовщиной жителей республики.

Роберт Загреев,

редактор газеты "За местное самоуправление" (издается с 2004 года)